به گزارش پارسوماش خبر ، غلامرضا کاظمیان معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی امروز (یکشنبه، ۱۸ آبان) در نشست خبری روز جهانی شهرسازی با بیان اینکه ۱۰ درصد مساحت کشور قابل سکونت، فعالیت، کشاورزی، تولید غذا، تأمین آب و… است، گفت: اکنون بین یک تا ۱.۵ درصد این وسعت به شهرها و روستاها و سکونتگاه‌ها اختصاص یافته است.

وی افزود: در مجموع طی یک سال گذشته، حدود ۴۷ هزار هکتار به ظرفیت توسعه شهری کشور افزوده شده است و تمامی ملاحظات قانونی و فنی در این خصوص رعایت شده است. این آمار تأمین زمین معادل ۷۲ درصد عملکرد یک ساله‌ای است که در برنامه هفتم برای این شورا پیش‌بینی شده بود.

معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی بیان کرد: بر اساس ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم توسعه، مقرر شده است که سالانه ۰.۲ درصد به ظرفیت توسعه شهری کشور افزوده شود. این موضوع با تأکید بر انجام طرح‌ها در شهرهای کوچک، میانی و مرزی و با رعایت تمامی ضوابط قانونی، فنی و زیست‌محیطی دنبال می‌شود.

وی با اشاره به اهمیت رعایت ملاحظات طبیعی در تعیین محدوده‌های توسعه شهری گفت: توسعه باید با در نظر گرفتن حریم گسل‌ها، محدوده‌های طبیعی و سایر الزامات ایمنی انجام شود تا از بروز مشکلات بعدی جلوگیری شود.

کاظمیان تصریح کرد: بر اساس قانون شورای عالی شهرسازی و معماری به ریاست وزیر راه و شهرسازی و عضویت ۱۱ وزارتخانه و سازمان دیگر تشکیل می‌شود. یکی از ابزارهای این شورا، تهیه، نظارت و اجرای طرح‌های توسعه عمران از جمله طرح‌های تفصیلی، طرح‌های بهسازی و طرح‌های ملی و منطقه‌ای است.

وی افزود: طبیعی است که این شورا در اجرای وظایف با چالش‌هایی مواجه خواهد بود که شامل خواسته‌ها و تعارض‌های متعدد است. شهروندان توقعاتی دارند که می‌تواند با توقع صاحبان کسب و کار متفاوت باشد. در حوزه بلندمرتبه سازی یکی از عرصه‌های تعارض است. یا در تأمین فضاهای عمومی هم جزو توقعاتی است که باید به آن پرداخته شود.

این مقام مسئول تاکید کرد: برخلاف اظهارات در شورای‌عالی مخالفتی برای تأمین زمین و توسعه شهرها نداریم، بلکه اصرار داریم زمین به اندازه کافی با جا و شرایط مناسب در اختیار همه شهروندان به خصوص گروه‌های خاص قرار گیرد.

کاظمیان تأکید کرد: مجموعه اقدامات صورت‌گرفته در حوزه شهرسازی مبتنی بر یک پکیج قانون‌گذاری جامع بوده و تمام تلاش بر آن است که مختصات قانونی و فنی در اجرای طرح‌ها رعایت شود. بر همین اساس، پیشنهادهای اصلاحی در محدوده‌های شهری پس از بررسی در استان‌ها تصویب شده و مجوزهای لازم از سازمان‌ها و دستگاه‌های مرتبط اخذ شده است تا توسعه شهری در چارچوب اصول کارشناسی و قانونی ادامه یابد.

معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی گفت: در حال حاضر حدود یک تا یک‌ونیم درصد از مساحت کشور به سکونتگاه‌های شهری و روستایی اختصاص یافته است. این نکته کلیدی نشان می‌دهد که در کشور ما باید استفاده از زمین با دقت و وسواس بیشتری نسبت به کشورهایی انجام شود که بخش عمده‌ای از سرزمین‌شان قابلیت زیست و فعالیت دارد.

این مقام مسئول ادامه داد: در ایران، منابع آبی چه زیرزمینی و چه سطحی در مناطق خاصی متمرکز است و همین امر ایجاب می‌کند که تأمین زمین برای توسعه شهری و سکونتی با ملاحظات فنی، قانونی و زیست‌محیطی صورت گیرد. توسعه شهری نباید به معنای اصلاح زمین صرفاً برای ساخت مسکن باشد، بلکه باید در راستای تحقق توسعه پایدار شهری انجام شود.

وی افزود: هر یک از شهرهای ایران شرایط خاص خود را دارند و نمی‌توان با نسخه‌ای واحد برای همه شهرها تصمیم گرفت. حتی در یک شهر نیز ممکن است بخش‌های مختلف اقتضائات متفاوتی داشته باشند.

کاظمیان یادآور شد: برآوردها نشان می‌دهد هزینه آماده سازی، زمین، تأمین زیرساخت‌ها و روبناها، شبکه معابر، آب، برق، گاز، مدرسه، درمانگاه، مسجد، کلانتری و غیره برای هر واحد مسکونی حدود ۱۰۰ متری، نزدیک به ۸۰۰ میلیون تومان است.

معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی تأکید کرد: در برنامه هفتم توسعه، به هیچ عنوان ذکر نشده که زمین رایگان در اختیار متقاضیان قرار گیرد. در طرح‌های تأمین زمین، دو نکته اصلی مد نظر است؛ نخست، هزینه آماده‌سازی زمین و دوم، واگذاری زمین با قرارداد اجاره ۹۹ ساله که این اقدام به‌منظور کاهش فشار مالی بر خانوارها طراحی شده است.

وی با اشاره به وضعیت استان تهران نیز اظهار کرد: در حال حاضر حدود ۹ درصد جمعیت کشور در شهر تهران ساکن است و به همین دلیل در این استان و سایر کلان‌شهرها، اولویتی برای تأمین زمین با شرایط خاص وجود ندارد. سیاست‌های کلی نظام نیز بر این رویکرد تأکید دارد که توسعه باید به سمت شهرها و روستاهای کوچک‌تر هدایت شود.

کاظمیان گفت: شهرک‌سازی الگوی دوم تأمین مسکن در مناطق کلان‌شهری، از جمله در استان تهران، خواهد بود. اکنون یکی از مهم‌ترین چالش‌های استان تهران، مسئله آب است و به همین دلیل طی ماه‌های گذشته بررسی‌های مفصلی در شورای عالی شهرسازی و معماری انجام شده است.

معاون وزیر راه و شهرسازی بیان کرد: بر اساس سیاست‌های کلی آمایش سرزمین، برنامه‌ای جامع برای استان‌های تهران و البرز تدوین و در شورای عالی شهرسازی در دو جلسه بررسی و تصویب شد. این برنامه شامل ۲۲ عنوان و اقدام عملیاتی است که با هدف مدیریت توسعه شهری در این دو استان تنظیم شده است.

کاظمیان با اشاره به مفهوم «مجموعه شهری تهران – البرز» گفت: این دو استان در قالب یک پهنه شهری مشترک مورد مطالعه و برنامه‌ریزی قرار گرفته‌اند و سایر موضوعات مرتبط با زیرساخت‌ها و خدمات عمومی نیز در قالب این برنامه در حال اجراست. هم‌اکنون دولت نیز در حال بررسی نهایی این برنامه است تا به‌عنوان مبنای عمل در نظام مدیریت و حکمرانی منابع آب در استان‌های تهران و البرز مورد استفاده قرار گیرد.

معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی تصریح کرد: در این برنامه، نحوه تأمین منابع آب از داخل محدوده‌های استانی مشخص شده و تهران همچنان یکی از متغیرهای اصلی در این نظام مدیریت به شمار می‌رود. در سال‌های اخیر، در قالب افزایش محدوده شهرهای استان تهران و البرز، مصوبات متعددی برای تأمین زمین و توسعه شهری به تصویب رسیده است که این روند در سال گذشته نیز ادامه داشته و در چارچوب قوانین و سیاست‌های مصوب دنبال می‌شود.

نوشته برخلاف اظهارات، هیچ مخالفتی با تأمین زمین برای توسعه شهرها وجود ندارد اولین بار در پارسوماش خبر. پدیدار شد.

به گزارش پارسوماش خبر ، خشایار باقرپور مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، امروز (دوشنبه، ۱۴ مهر) در میزگرد «چشم‌انداز بازار مسکن» با اشاره به تاثیرات چشمگیر تحولات ماه‌های اخیر در بازار مسکن گذاشته است، گفت: باید بررسی‌های دقیقی نسبت به چشم‌انداز بازار مسکن صورت گیرد تا تصمیم‌گیری‌ها مبتنی بر داده‌های واقعی باشد.

جنگ ۱۲ روزه و اخبار غیرکارشناسی در بازار مسکن بی‌اثر بود

وی افزود: از دو سال گذشته بازار مسکن در رکود فزاینده‌ای قرار دارد. در پایان بهار سال گذشته، میزان رکود در بازار مسکن دو برابر شده و حجم معاملات نسبت به دوره مشابه سال قبل نصف شده است. همچنین از سوی دیگر، جنگ تحمیلی ۱۲ روزه بر آمار بازار مسکن تأثیر نداشت و انتشار تحلیل‌های غیرکارشناسی و اخبار ویران‌کننده نیز باعث کاهش قیمت نشد. به طور کلی دستاورد خاصی حاصل نشده و بازار مسکن همچنان با رکود مواجه است.

باقرپور بیان کرد: رکود موجود سرمایه‌ها را به سمت ارز و طلا هدایت کرده و آثار خود را بر نقدینگی و بخش تولید مسکن منتقل کرده است. صنعت ساختمان که به عنوان پیشران اقتصادی کشور شناخته می‌شود، همزمان تحت تأثیر ناترازی انرژی با کاهش تولید مواجه شده است. این موضوع باعث آسیب به صنایع وابسته و افزایش نرخ بیکاری شده و پیامدهای اقتصادی و اجتماعی خاص خود را به همراه دارد.

اهمال وزارت نیرو؛ زمین مناسب برای ساخت مسکن کمیاب شد

وی با اشاره به ۴ دلیل اصلی در جهش قیمت‌ها در بازار مسکن گفت: نخست، تولید واقعی مسکن حتی در بهترین شرایط حدود ۴۵۰ هزار واحد بوده و رکود فعلی این رقم را کاهش می‌دهد که در میان‌مدت و بلند شکاف عمیقی ایجاد خواهد کرد. دوم، توسعه افقی شهرها به دلیل اهمال وزارت نیرو در توسعه زیرساخت‌ها با محدودیت مواجه شده و عملا زمینه مناسب برای ساخت و ساز کمیاب شده است. سوم، تورم مصالح ساختمانی در یک سال گذشته به طور متوسط حدود ۵۰ درصد بوده که از تورم عمومی کشور پیشی گرفته و قیمت تمام‌شده مسکن را افزایش داده است. چهارم، بازارهای اقتصادی با تقدم و تأخر زمانی به هم متصل هستند و با توجه به جا ماندگی بازار مسکن نسبت به ارز و طلا، در آینده باید این فاصله جبران شود و قیمت‌ها خود را به شاخص‌های واقعی نزدیک کنند.

زمان طلایی خرید مسکن فرا رسید؟

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی بیان کرد: به همین دلایل، هر چند تعیین زمان دقیق برای جهش قیمت‌ها امکان‌پذیر نیست، اما روندهای فعلی نشان می‌دهد که فشارهای عرضه و تقاضا و محدودیت در تولید و زمین مناسب، بازار مسکن را با نوسانات و افزایش قیمت مواجه خواهد کرد. توصیه ما به خانوارها این است که متقاضیان واقعی ،هم‌اکنون فرصت خرید مسکن است، چراکه زمان دقیق همرسانی قیمت‌ها قابل پیش‌بینی نیست.

دوای درمان بازار مسکن، تولید مسکن‌های اقتصادی است

وی یادآور شد: هدف از برگزاری چنین میزگردی‌هایی، ارائه راهکارهای عملی و کارشناسی است. در این راستا، دولت و حاکمیت باید ورود فعالانه‌ای به بازار مسکن داشته باشند، زیرا رکود و نوسانات بازار می‌تواند بحران و دردسر اقتصادی ایجاد کند. بدون دخالت دولت، گردش مالی به این بازار باز نخواهد گشت. اولین اقدام ضروری، تولید انبوه مسکن اقتصادی است.

باقرپور تاکید کرد: منظور از مسکن اقتصادی، واحدهای ۲۵ متری نیست؛ بلکه منظور واحدی است که از لحاظ کمیت و قیمت، خانوار ایرانی در شرایط اقتصادی فعلی توان خرید آن را داشته باشد. همچنین تعداد زیادی از نمایندگان مجلس و مسئولان، موافقت خود را با طرح مسکن اقتصادی اعلام کرده‌اند، اما متأسفانه برخی کارشناسان که انتقاد می‌کنند، تجربه واقعی از بی‌مسکنی نداشته‌اند و پیشنهاد آنان ساخت واحدهای ۴۰۰ یا ۵۰۰ متری است که با شرایط واقعی بازار و قدرت خرید خانوار همخوانی ندارد.

کارنامه ضعیف شبکه بانکی در نهضت ملی مسکن

وی با تأکید بر اهمیت تسریع در اجرای مسکن اقتصادی گفت: آمار رسمی نشان می‌دهد که جوانی جمعیت در خطر است و مسکن اقتصادی فقط معطل تصمیم‌گیری مسئولان برای قانونی شدن آن است. قانونی که بتواند تولید مسکن را تسهیل کند، ضرورت دارد. مدل‌های تأمین مالی مردم‌پایه برای تولید مسکن باید توسعه یابند، چراکه کارنامه شبکه بانکی در نهضت ملی مسکن ضعیف است.

طرح مسکن تدریجی با تأیید وزارت تعاون اجرایی می‌شود

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی بیان کرد: زیرساخت‌های حقوقی و اقتصادی کشور باید برای تولید مسکن تقویت و حمایت شود. مشارکت مردم و هدایت سرمایه‌های خرد به بازار تولید مسکن، به جای بازارهای غیرمولد، می‌تواند اثرگذاری قابل توجهی داشته باشد. البته مدل مسکن تدریجی در بخش تعاون اقتصاد کشور مطرح شده و با تأیید معاون وزیر تعاون، امکان هم‌افزایی بازار سرمایه و مصرف مسکن برای تولید و عرضه مسکن به مستاجران فراهم می‌شود.

وی افزود: متأسفانه شرایط جنگ و خروج سرمایه‌ها از بازار مسکن سبب تأخیر در اجرای این مدل شده است. برای تقویت تولید مسکن، باید زیرساخت‌های نظارتی و مشارکتی تقویت شوند.

باقرپور یادآور شد: طبق فرمایشات مقام معظم رهبری در فروردین امسال مبنی بر تقویت و صیانت از سرمایه‌های مردم، راهنمای ماست. در این راستا، سامانه جامع نظارت بر تعاونی‌ها با همکاری اتحادیه عمرانی و وزارت تعاون در حال طراحی است تا سوءاستفاده‌های گذشته تعاونی‌ نماها به طور کامل منتفی شود و مردم بتوانند سرمایه‌های خود را در محیط امنی مدیریت کنند.

قانون پیش‌فروش مسکن منسوخ است

این مقام مسئول تصریح کرد: اصلاح و به‌روزرسانی قانون پیش‌فروش مسکن نیز ضروری است. این قانون که در دهه ۸۰ بررسی و در سال ۱۳۸۹ ابلاغ شد، با شرایط اقتصادی فعلی سازگار نیست و عملاً غیرقابل اجراست. ادامه اجرای آن بدون اصلاح، موجب ایجاد مجرمینی شده که پروژه‌ها را به سختی پیش می‌برند.

وی افزود: این مسیر می‌تواند به تولید مسکن مطمئن و پایدار کمک کند و ضمن حفاظت از حقوق مردم، بازار را از رکود و آسیب‌های غیرمولد نجات دهد. همچنین قانون جهش تولید مسکن، دستگاه‌ها و شرکت‌های دولتی را مکلف می‌کرد که املاک مازاد خود که مستعد ساخت و ساز هستند را به وزارت راه و شهرسازی منتقل کنند و حتی اسناد آن به نام وزارتخانه شود.

زمین‌های تامین‌شده برای قانون جهش مسکن کجاست؟

باقرپور بیان کرد: در ماه‌های اول تصویب قانون، وزارت راه دولت سیزدهم اعلام کرد که برای ۴ میلیون واحد مسکونی زمین مستعد ساخت و ساز تأمین شده است. این یعنی ماده ۱۰ قانون بستر لازم را فراهم کرده بود و بیش از ۶ میلیون تقاضا برای نهضت ملی مسکن ثبت شد که حدود ۱.۵ میلیون از متقاضیان پذیرفته شد. حال اگر از آن روز تاکنون حتی یک سانتی‌متر به این زمین‌ها اضافه نشده باشد، باید هم‌اکنون به اندازه ۲.۵ میلیون واحد زمین مازاد وجود داشته باشد. پرسش این است که این زمین‌ها کجا هستند و چرا هیچ طرحی برای آنها تعریف نشده و در اختیار سازندگان قرار نمی‌گیرد.

حذف یا کاهش عوارض ساخت، انگیزه تولید مسکن را افزایش می‌دهد

وی گفت: اقدام ضروری بعدی، حذف یا کاهش عوارض ساخت و ساز و هزینه‌های نظارت است. اگر شهرداری‌ها عوارض صدور پروانه را موقتاً کنار بگذارند و دستگاه‌های نظارتی هزینه‌های سنگین خود را کاهش دهند، انگیزه لازم برای بازگشت سازندگان به بازار ایجاد خواهد شد. صدور پروانه باید عملیاتی و واقعی باشد؛ نه شعارگونه، بلکه سازنده بتواند پس از دو ماه بدون مانع، ساخت و ساز را آغاز کند.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی یادآور شد: متأسفانه بسیاری از سازندگان و سرمایه‌های فعال در بازار مسکن کشور، به همراه سرمایه خود از کشور خارج شده‌اند و در کشورهای اطراف با نقدشوندگی بهتر، تسهیل در ساخت و ثبات قیمتی فعالیت می‌کنند. بازگرداندن انگیزه به این بازار ضروری است تا سازندگان داخلی دوباره به تولید مسکن بازگردند و از رکود و کاهش عرضه جلوگیری شود.

مسکن استیجاری با قیمت‌های فعلی توجیه اقتصادی ندارد

باقرپور تصریح کرد: با این قیمت‌های زمین، مصالح و نرخ استهلاک، مسکن استیجاری توجیه اقتصادی ندارد و راهکار این است که زمین رایگان برای تولید مسکن استیجاری تخصیص داده شود تا سرمایه بخش خصوصی و تعاون برای تولید این نوع مسکن جذب شود. همچنین در حوزه مسکن کارگری، بسیاری از شهرک‌های صنعتی دارای زیرساخت‌های کامل هستند، اما بروکراسی اداری و موانع تغییر کاربری باعث توقف طرح‌ها شده است.

منابع مالی مسکن کارگری به‌راحتی قابل تامین است

مدیرعامل اتحادیه تعاونی عمرانی ادامه داد: اسکان کارگران در مجاورت محل کار، نه تنها مشکل تأمین نیروی کار را حل می‌کند، بلکه به بهبود معیشت کارگران و آثار اجتماعی، فرهنگی و خانوادگی مثبت منجر می‌شود. منابع مالی برای این مسکن‌ها می‌تواند هم از بازار سرمایه و هم توسط کارفرماها تأمین شود، به شرطی که مشوق‌هایی مانند معافیت مالیاتی و بیمه‌ای وجود داشته باشد.

کوتاهی وزارت نیرو و دولت‌های پیشین عامل ناترازی مسکن و کمبود زیرساخت‌هاست

باقرپور بیان کرد: ناترازی مسکن ریشه در کوتاهی وزارت نیرو و دولت‌های قبلی دارد و زیرساخت‌های لازم برای توسعه شهرها متناسب با جمعیت و نیاز وجود ندارد. تکالیف فوری و عملیاتی باید برای وزارت نیرو تعریف شود تا ناترازی انرژی برطرف و توسعه زیرساخت‌ها تأمین شود.

وی افزود: مدیریت منابع آب نیز از دیگر نقاط ضعف است که سال‌ها مورد غفلت قرار گرفته و باعث ایجاد محدودیت‌های غیرضروری در ساخت و ساز می‌شود. توسعه تمرکززدایی و انتقال بخشی از دستگاه‌ها و وزارتخانه‌ها به استان‌ها می‌تواند فشار بر تهران را کاهش دهد و به گسترش ساخت و ساز در سایر مناطق کشور کمک کند.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی در پایان گفت: امیدواریم با راهکارهای نوین مدیران دولتی، بازار مسکن از این چالش و بحران خارج شود؛ بحرانی که نه تنها مردم را درگیر کرده، بلکه می‌تواند برای دولت مشکلات و مسائل فراوان اقتصادی و اجتماعی ایجاد کند.

نوشته باقرپور: کاهش قدرت خرید مسکن، تهدید جدی برای جوانی جمعیت است اولین بار در پارسوماش خبر. پدیدار شد.

رسول قربان‌نژاد کارشناس ارشد بازار مسکن در گفتگو با پارسوماش خبر با بیان اینکه وضعیت کلی بازار مسکن تحت تأثیر از عوامل کلان اقتصاد کشور است، گفت: در بررسی وضعیت بازار مسکن ابتدا باید به ذات و ماهیت اقتصاد کشور توجه داشت، چرا که اقتصاد ایران یک اقتصاد تورمی است و پارامترهای مختلفی در شکل‌گیری آن نقش دارند.

وی با اشاره به عوامل اثرگذار بر بازار مسکن افزود: نظام بانکی، خلق نقدینگی و نرخ ارز به عنوان پیشرانه اصلی و هدایتگر بازار مسکن شناخته می‌شوند و همه این مؤلفه‌ها در کنار مجموعه‌ای از متغیرهای دیگر، جهت‌گیری بازار مسکن کشور را تعیین می‌کنند.

قربان‌نژاد اظهار کرد: به طور کلی دو نوع تورم در اقتصاد کشورها مطرح است؛ تورم ناشی از فشار هزینه که در نتیجه نوسانات قیمتی و تغییرات هزینه‌ها به وجود می‌آید و تورم در اثر افزایش تقاضا برای کالا یا خدمات در یک مقطع زمانی بروز کرده و موجب رشد قیمت‌ها می‌شود.

وی ادامه داد: تورم در بخش مسکن تورم در اثر افزایش تقاضا است و در بازه‌های زمانی مختلف، تحت تأثیر عواملی همچون رشد بازارهای موازی، نوسانات نرخ ارز و طلا و شرایط اقتصادی که امکان کسب سود در دیگر بازارها را فراهم می‌کند، شکل می‌گیرد و در نهایت سرمایه‌های سرریز شده از این بازارها به عنوان یک پناهگاه امن به سمت مسکن حرکت می‌کنند.

نٌرم‌شکنی در بازار مسکن؛ الگوهای گذشته دیگر پاسخگو نیستند

این کارشناس ارشد بازار مسکن تصریح کرد: هرچند بازار مسکن در ایران ذاتاً از الگوی دوره‌ای رونق و رکود پیروی می‌کند، اما در سال‌های اخیر شاهد نوعی «نُرم‌شکنی» در این روند بوده‌ایم و تغییرات رفتاری بازار به گونه‌ای بوده که الگوهای گذشته دیگر قابل اتکا نیستند.

وی با بیان اینکه ریسک‌های متعدد داخلی و خارجی موجب این تغییر الگو شده است، گفت: در سال‌های اخیر موضوعاتی همچون تحولات منطقه‌ای، ریسک‌های سیاسی و ورود متغیرهای مختلف با سرعت بالا به فضای اقتصادی کشور، ماهیت بازار مسکن را دگرگون کرده و پیش‌بینی آینده این بازار را دشوار ساخته است.

شرط تعادل در بازار مسکن؛ ثبات ارز و مهار تورم

قربان‌نژاد تاکید کرد: تا زمانی که ثبات نرخ ارز برقرار نشود و برای تورم دامنه و چارچوب مشخص تعریف نگردد، نمی‌توان انتظار داشت که بازار مسکن به تعادل برسد و همچنان شاهد آشفتگی و عدم قطعیت در این بخش خواهیم بود.

خانه‌دار شدن با درآمد متوسط در ایران سه دهه زمان می‌برد

وی با اشاره چالش‌های موجود در شاخص استطاعت خانوار برای خانه‌دار شدن گفت: در ادبیات علمی حوزه مسکن، شاخصی تحت عنوان «شاخص استطاعت» تعریف می‌شود که نشان می‌دهد یک خانواده با درآمد متوسط در یک کشور، چند سال طول می‌کشد تا بتواند صاحب خانه شود. بر اساس برآوردهای فعلی، این شاخص در ایران عددی بین حدود ۱۵ تا ۳۰ سال است که بسته به منطقه، سطح درآمد و قیمت مسکن متغیر است. به عبارت دیگر، یک خانواده اگر هیچ هزینه دیگری نداشته باشد و تمام درآمد خود را پس‌انداز کند، بین ۱۵ تا ۳۰ سال زمان نیاز دارد تا بتواند یک واحد ۷۰ تا ۸۰ متری خریداری کند. این شاخص بیانگر شکاف عمیق میان سطح درآمد عمومی جامعه و قیمت مسکن در کشور است.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: طرح‌هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن در دهه‌های گذشته راهکارهایی برای کاهش این فاصله بوده‌اند، اما امروز نیازمند پاسخ‌ها و راهکارهای تازه هستیم. کشورهای مختلف با اتخاذ سیاست‌های نوین توانسته‌اند قیمت‌ها را به ویژه در بخش اجاره کنترل کنند و ما نیز می‌توانیم از این تجربیات بهره ببریم.

وی ادامه داد: یکی از مهم‌ترین الزامات در این مسیر، طراحی برنامه‌های مشخص برای ورود واحدهای مسکونی تازه‌ساخت به بازار است. اگر سازندگان ملزم باشند پس از تکمیل واحدها، آنها را به فروش یا اجاره عرضه کنند و در کنار آن اهرم‌های مالیاتی و نظارتی به شکل تسهیلگر و نه مداخله‌گر فعال شود، می‌توان زمینه بازگشت رونق به بازار مسکن و ترغیب سرمایه‌گذاران را فراهم کرد.

نظارت دقیق مالی، پیش‌فروش را به ابزار توسعه مسکن بدل می‌کند

قربان‌نژاد با تأکید بر ماهیت تورمی اقتصاد ایران تصریح کرد: برای جذب سرمایه‌گذاران در بازار مسکن باید از ابزارهای متنوعی بهره گرفت. یکی از این ابزارها که در بسیاری از کشورها رایج است، سازوکار «پیش‌فروش» است. هرچند در گذشته به دلیل نوسانات شدید قیمتی، افزایش هزینه نهاده‌های ساختمانی و کمبود نقدینگی، پیش‌فروش با ریسک‌هایی همراه بود و گاهی سازندگان قادر به تأمین مالی پروژه‌ها نمی‌شدند، اما این موضوع راهکارهای قابل اجرا دارد.

وی گفت: در برخی کشورها حساب‌های گردشی تحت نظارت دولت یا نهادهای حاکمیتی ایجاد می‌شود که در آن تمامی منابع مالی مربوط به پروژه در یک حساب مشترک میان نهاد ناظر و سازنده تجمیع و هزینه‌های ساخت مستقیماً از آن پرداخت می‌شود. در پایان، مابه‌التفاوت منابع به عنوان سود سازنده محسوب می‌شود. این روش علاوه بر کاهش ریسک‌های مالی، اعتماد خریداران را افزایش داده و به جذب سرمایه کمک می‌کند.

این کارشناس ارشد بازار مسکن افزود: بسیاری از شرکت‌های ساختمانی هم‌اکنون نیز در حال استفاده از اهرم پیش‌فروش هستند و با ایجاد امکان پرداخت‌های بلندمدت، شرایطی فراهم می‌کنند تا خریداران ضمن بهره‌مندی از مزیت پرداخت تدریجی، از رشد قیمت مسکن در آینده نیز منتفع شوند.

وی با اشاره به ضرورت بهره‌گیری از ابزارهای نوین مالی برای تقویت نقدینگی در بازار مسکن گفت: فروش متری مسکن در بازار سرمایه و انتشار اوراق مرتبط از جمله ظرفیت‌های مهمی است که می‌تواند به تأمین مالی جمعی در حوزه ساخت‌وساز کمک کند.

قربان‌نژاد ادامه داد: سال گذشته بحث انتشار اوراق در بخش مسکن مطرح شد و این ابزار می‌توانست به عنوان تأمین مالی جمعی مورد استفاده قرار گیرد، اما تاکنون به مرحله اجرا نرسیده است. این روند نیازمند تعریف دقیق، ضوابط مشخص و فرهنگ‌سازی گسترده است. در برخی کشورها، ابزارهایی مانند توکنیزه کردن دارایی، استفاده از برخی رمزارزهای قانونی و حتی ایجاد کوین‌هایی به ازای هر متر مربع ملک به کار گرفته می‌شود و این کوین‌ها در بازار ثانویه قابل معامله هستند. این روش‌ها به طور مستقیم ضعف نقدشوندگی بازار مسکن را پوشش می‌دهند و امکان گردش سرمایه را افزایش می‌دهند.

وی یادآور شد: اصلی‌ترین مشکل بازار مسکن در ایران کاهش «پتانسیل نقدشوندگی» است. زمانی که سازندگان نتوانند به منابع مالی سریع و شفاف دسترسی داشته باشند، ناچار به استفاده از روش‌های پرریسک مانند پیش‌فروش می‌شوند که این امر در نهایت می‌تواند پروژه را با چالش‌های جدی مواجه سازد. اگر سازوکارهای نوین مالی به درستی راه‌اندازی شود، این مشکل تا حد زیادی برطرف خواهد شد.

این کارشناس ارشد بازار مسکن تأکید کرد: راه‌اندازی کامل ابزار فروش متری مسکن می‌تواند ظرفیت بسیار بزرگی برای جذب سرمایه‌های خرد ایجاد کند. در این روش، حتی مبالغ کوچک و سرمایه‌های پراکنده مردم می‌تواند مانند آجرهایی در ساخت یک ساختمان به کار گرفته شود و در نهایت منجر به تأمین مالی پروژه‌های بزرگ مسکونی شود.

به گفته وی، شکل‌گیری این ظرفیت در بازار مسکن نه تنها به افزایش نقدشوندگی کمک می‌کند، بلکه شرایط تأمین منابع پایدار برای سازندگان را نیز تسهیل خواهد کرد.

قربان‌نژاد با اشاره به پدیده مهاجرت معکوس مستأجران در پی افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها گفت: برای تحلیل این موضوع باید یک گام به عقب بازگردیم و به تحولات ساختاری دهه ۷۰ توجه کنیم؛ دوره‌ای که با صنعتی شدن کلان‌شهرها، موج گسترده‌ای از مهاجرت از شهرهای کوچک و حاشیه‌ای به مراکز بزرگ شهری شکل گرفت.

وی افزود: دلیل اصلی این مهاجرت، دسترسی به فرصت‌های شغلی بیشتر و درآمد بالاتر در کلان‌شهرها بود، اما اکنون با تغییر شرایط اقتصادی و رشد شدید هزینه‌های مسکن، پرسش مهمی در برابر سیاست‌گذاران قرار گرفته است که ضرورت بازنگری در شیوه تأمین مسکن کارمندان و اقشار متوسط را دوچندان می‌کند.

قربان‌نژاد اظهار کرد: در ساخت شهرک‌های کارمندی، کارگری یا پرسنلی باید کیفیت و دوام سازه‌ها در اولویت قرار گیرد. نباید به بهانه کاهش هزینه‌های اولیه، به ساخت مسکن با کیفیت پایین روی آورد، چرا که این اقدام طول عمر بنا را به شدت کاهش می‌دهد.

عمر مفید ساختمان‌های ایرانی یک‌پنجم استاندارد جهانی است

وی ادامه داد: در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، عمر مفید ساختمان‌ها به ۵۰، ۸۰ یا حتی ۱۰۰ سال می‌رسد، اما در ایران به دلیل کیفیت پایین ساخت و نبود برنامه منسجم، ساختمان‌ها پس از ۱۰ تا ۲۰ سال نیازمند بازسازی اساسی می‌شوند. این مسئله موجب هدررفت سرمایه ملی و تحمیل هزینه‌های مضاعف بر اقتصاد خانوار و دولت می‌شود.

این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به ضعف فرهنگ بازسازی و نوسازی در کشور تصریح کرد: در حالی که در کشورهای پیشرفته موضوع بازسازی به عنوان یک فرآیند نهادینه‌شده دنبال می‌شود، در ایران این فرهنگ هنوز به درستی جا نیفتاده است. سرمایه‌های ساختمانی پس از مدت کوتاهی فرسوده و تخریب می‌شوند و دوباره نیاز به صرف هزینه‌های سنگین برای ساخت‌وساز جدید ایجاد می‌شود.

قربان‌نژاد گفت: یکی از پاسخ‌های مؤثر به مسئله مهاجرت معکوس، ایجاد شهرک‌های کارمندی با کیفیت ساخت بالا و برنامه‌ریزی دقیق است. نمونه‌هایی مانند شهرک «نیروی هوایی» و شهرک «شهید شجاعی» در اتوبان افسریه که برای پرسنل نیروی هوایی ساخته شد، حرکت‌های درستی در این زمینه بود و می‌توانست به عنوان الگویی پایدار ادامه پیدا کند.

وی با اشاره به تنوع قیمت ساخت در مناطق مختلف کشور گفت: هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی بسته به موقعیت جغرافیایی، کیفیت مصالح، نوع تقاضا و حتی ارتفاع پروژه کاملاً متغیر است. به عنوان نمونه، در پروژه‌های نهضت ملی مسکن، قیمت ساخت از حدود ۱۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع آغاز می‌شود، اما این رقم بسته به شرایط، کیفیت و پیچیدگی پروژه می‌تواند بسیار متفاوت باشد.

این کارشناس ارشد بازار مسکن افزود: قیمت نهایی ساخت تحت تأثیر عواملی مانند بلندمرتبه یا کوتاه‌مرتبه بودن ساختمان، نوع سازه، استانداردهای اجرایی و مصالح به کار رفته قرار دارد و نمی‌توان یک نرخ ثابت برای همه پروژه‌ها اعلام کرد. بهبود کیفیت ساخت نیز راهکار پیچیده‌ای ندارد، اما مسئله اصلی نگرش حاکمیتی به مسکن است؛ اینکه آیا صرفاً به دنبال «ساخت» هستیم یا هدف، «ساخت استاندارد» است.

ساخت مسکن به هر قیمتی در شأن مردم نیست

قربان‌نژاد تأکید کرد: توسعه پایدار در بخش مسکن تنها با افزایش تیراژ ساخت تحقق نمی‌یابد، بلکه مستلزم رعایت اصول استانداردسازی است. صرف خانه‌دار کردن مردم بدون توجه به کیفیت، شأن ساکنان را تأمین نمی‌کند. مسکن مهم‌ترین بخش زندگی هر خانواده است و باید با رویکرد علمی و اجتماعی مناسب طراحی و اجرا شود.

این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به ضرورت حرکت به سمت فناوری‌های نوین ساخت گفت: استفاده از مصالح مرغوب، صنعتی‌سازی، سری‌سازی و یکپارچه‌سازی فرآیند ساخت از ملزومات امروز است. کشورهای مختلف پاسخ‌های روشنی به موضوع کنترل قیمت و کاهش هزینه‌های ساخت یافته‌اند و ایران نیز می‌تواند با بومی‌سازی این تجارب، ضمن مدیریت قیمت، کیفیت ساخت و استانداردهای زیست‌پذیری را ارتقا دهد.

وی در پایان تصریح کرد: ساخت مسکن به هر قیمتی و با هر نوع متریالی در شأن جامعه نیست، و حتی با اصول توسعه پایدار نیز همخوانی ندارد. مهم این است که نگرش سیاستگذاران و فعالان بخش مسکن از «کمیت‌گرایی» به «کیفیت‌گرایی» تغییر کند تا علاوه بر تأمین نیاز مسکن، امنیت، رفاه و منزلت اجتماعی ساکنان نیز تضمین شود، زیرا مسکن مهم‌ترین بخش زندگی هر خانواده است.

نوشته شکاف عمیق درآمد و مسکن؛ میانگین زمان خرید خانه در ایران به ۳۰ سال رسید اولین بار در پارسوماش خبر. پدیدار شد.