به گزارش پارسوماش خبر ، غلامرضا کاظمیان معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی امروز (یکشنبه، ۱۸ آبان) در نشست خبری روز جهانی شهرسازی با بیان اینکه ۱۰ درصد مساحت کشور قابل سکونت، فعالیت، کشاورزی، تولید غذا، تأمین آب و… است، گفت: اکنون بین یک تا ۱.۵ درصد این وسعت به شهرها و روستاها و سکونتگاه‌ها اختصاص یافته است.

وی افزود: در مجموع طی یک سال گذشته، حدود ۴۷ هزار هکتار به ظرفیت توسعه شهری کشور افزوده شده است و تمامی ملاحظات قانونی و فنی در این خصوص رعایت شده است. این آمار تأمین زمین معادل ۷۲ درصد عملکرد یک ساله‌ای است که در برنامه هفتم برای این شورا پیش‌بینی شده بود.

معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی بیان کرد: بر اساس ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم توسعه، مقرر شده است که سالانه ۰.۲ درصد به ظرفیت توسعه شهری کشور افزوده شود. این موضوع با تأکید بر انجام طرح‌ها در شهرهای کوچک، میانی و مرزی و با رعایت تمامی ضوابط قانونی، فنی و زیست‌محیطی دنبال می‌شود.

وی با اشاره به اهمیت رعایت ملاحظات طبیعی در تعیین محدوده‌های توسعه شهری گفت: توسعه باید با در نظر گرفتن حریم گسل‌ها، محدوده‌های طبیعی و سایر الزامات ایمنی انجام شود تا از بروز مشکلات بعدی جلوگیری شود.

کاظمیان تصریح کرد: بر اساس قانون شورای عالی شهرسازی و معماری به ریاست وزیر راه و شهرسازی و عضویت ۱۱ وزارتخانه و سازمان دیگر تشکیل می‌شود. یکی از ابزارهای این شورا، تهیه، نظارت و اجرای طرح‌های توسعه عمران از جمله طرح‌های تفصیلی، طرح‌های بهسازی و طرح‌های ملی و منطقه‌ای است.

وی افزود: طبیعی است که این شورا در اجرای وظایف با چالش‌هایی مواجه خواهد بود که شامل خواسته‌ها و تعارض‌های متعدد است. شهروندان توقعاتی دارند که می‌تواند با توقع صاحبان کسب و کار متفاوت باشد. در حوزه بلندمرتبه سازی یکی از عرصه‌های تعارض است. یا در تأمین فضاهای عمومی هم جزو توقعاتی است که باید به آن پرداخته شود.

این مقام مسئول تاکید کرد: برخلاف اظهارات در شورای‌عالی مخالفتی برای تأمین زمین و توسعه شهرها نداریم، بلکه اصرار داریم زمین به اندازه کافی با جا و شرایط مناسب در اختیار همه شهروندان به خصوص گروه‌های خاص قرار گیرد.

کاظمیان تأکید کرد: مجموعه اقدامات صورت‌گرفته در حوزه شهرسازی مبتنی بر یک پکیج قانون‌گذاری جامع بوده و تمام تلاش بر آن است که مختصات قانونی و فنی در اجرای طرح‌ها رعایت شود. بر همین اساس، پیشنهادهای اصلاحی در محدوده‌های شهری پس از بررسی در استان‌ها تصویب شده و مجوزهای لازم از سازمان‌ها و دستگاه‌های مرتبط اخذ شده است تا توسعه شهری در چارچوب اصول کارشناسی و قانونی ادامه یابد.

معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی گفت: در حال حاضر حدود یک تا یک‌ونیم درصد از مساحت کشور به سکونتگاه‌های شهری و روستایی اختصاص یافته است. این نکته کلیدی نشان می‌دهد که در کشور ما باید استفاده از زمین با دقت و وسواس بیشتری نسبت به کشورهایی انجام شود که بخش عمده‌ای از سرزمین‌شان قابلیت زیست و فعالیت دارد.

این مقام مسئول ادامه داد: در ایران، منابع آبی چه زیرزمینی و چه سطحی در مناطق خاصی متمرکز است و همین امر ایجاب می‌کند که تأمین زمین برای توسعه شهری و سکونتی با ملاحظات فنی، قانونی و زیست‌محیطی صورت گیرد. توسعه شهری نباید به معنای اصلاح زمین صرفاً برای ساخت مسکن باشد، بلکه باید در راستای تحقق توسعه پایدار شهری انجام شود.

وی افزود: هر یک از شهرهای ایران شرایط خاص خود را دارند و نمی‌توان با نسخه‌ای واحد برای همه شهرها تصمیم گرفت. حتی در یک شهر نیز ممکن است بخش‌های مختلف اقتضائات متفاوتی داشته باشند.

کاظمیان یادآور شد: برآوردها نشان می‌دهد هزینه آماده سازی، زمین، تأمین زیرساخت‌ها و روبناها، شبکه معابر، آب، برق، گاز، مدرسه، درمانگاه، مسجد، کلانتری و غیره برای هر واحد مسکونی حدود ۱۰۰ متری، نزدیک به ۸۰۰ میلیون تومان است.

معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی تأکید کرد: در برنامه هفتم توسعه، به هیچ عنوان ذکر نشده که زمین رایگان در اختیار متقاضیان قرار گیرد. در طرح‌های تأمین زمین، دو نکته اصلی مد نظر است؛ نخست، هزینه آماده‌سازی زمین و دوم، واگذاری زمین با قرارداد اجاره ۹۹ ساله که این اقدام به‌منظور کاهش فشار مالی بر خانوارها طراحی شده است.

وی با اشاره به وضعیت استان تهران نیز اظهار کرد: در حال حاضر حدود ۹ درصد جمعیت کشور در شهر تهران ساکن است و به همین دلیل در این استان و سایر کلان‌شهرها، اولویتی برای تأمین زمین با شرایط خاص وجود ندارد. سیاست‌های کلی نظام نیز بر این رویکرد تأکید دارد که توسعه باید به سمت شهرها و روستاهای کوچک‌تر هدایت شود.

کاظمیان گفت: شهرک‌سازی الگوی دوم تأمین مسکن در مناطق کلان‌شهری، از جمله در استان تهران، خواهد بود. اکنون یکی از مهم‌ترین چالش‌های استان تهران، مسئله آب است و به همین دلیل طی ماه‌های گذشته بررسی‌های مفصلی در شورای عالی شهرسازی و معماری انجام شده است.

معاون وزیر راه و شهرسازی بیان کرد: بر اساس سیاست‌های کلی آمایش سرزمین، برنامه‌ای جامع برای استان‌های تهران و البرز تدوین و در شورای عالی شهرسازی در دو جلسه بررسی و تصویب شد. این برنامه شامل ۲۲ عنوان و اقدام عملیاتی است که با هدف مدیریت توسعه شهری در این دو استان تنظیم شده است.

کاظمیان با اشاره به مفهوم «مجموعه شهری تهران – البرز» گفت: این دو استان در قالب یک پهنه شهری مشترک مورد مطالعه و برنامه‌ریزی قرار گرفته‌اند و سایر موضوعات مرتبط با زیرساخت‌ها و خدمات عمومی نیز در قالب این برنامه در حال اجراست. هم‌اکنون دولت نیز در حال بررسی نهایی این برنامه است تا به‌عنوان مبنای عمل در نظام مدیریت و حکمرانی منابع آب در استان‌های تهران و البرز مورد استفاده قرار گیرد.

معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی تصریح کرد: در این برنامه، نحوه تأمین منابع آب از داخل محدوده‌های استانی مشخص شده و تهران همچنان یکی از متغیرهای اصلی در این نظام مدیریت به شمار می‌رود. در سال‌های اخیر، در قالب افزایش محدوده شهرهای استان تهران و البرز، مصوبات متعددی برای تأمین زمین و توسعه شهری به تصویب رسیده است که این روند در سال گذشته نیز ادامه داشته و در چارچوب قوانین و سیاست‌های مصوب دنبال می‌شود.

نوشته برخلاف اظهارات، هیچ مخالفتی با تأمین زمین برای توسعه شهرها وجود ندارد اولین بار در پارسوماش خبر. پدیدار شد.

به گزارش ، حمیدرضا سهرابی معاون مسکن شهری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی با اشاره به روند اجرای طرح مسکن محرومان که با همکاری بنیاد مسکن و سازمان ملی زمین و مسکن در حال انجام است، اظهار کرد: در قالب تفاهم‌نامه احداث ۵۰ هزار واحد مسکن محرومان با سازمان ملی زمین و مسکن، تاکنون عملیات ساخت ۱۱ هزار واحد آغاز شده است.

وی در خصوص تأمین زمین از سوی سازمان ملی زمین و مسکن گفت: زمین مورد نیاز برای احداث حدود ۴۶ هزار واحد مسکونی موضوع این تفاهم‌نامه توسط سازمان ملی زمین و مسکن تأمین شده است.

سهرابی در پایان گفت: تاکنون ۳۸۰ هزار واحد مسکن محرومان در یک سال گذشته تکمیل و به بهره‌برداری رسیده است.

نوشته معاون بنیاد مسکن: عملیات ساخت ۱۱ هزار واحد مسکن محرومان آغاز شد اولین بار در پارسوماش خبر. پدیدار شد.

رسول قربان‌نژاد کارشناس ارشد بازار مسکن در گفتگو با پارسوماش خبر با بیان اینکه وضعیت کلی بازار مسکن تحت تأثیر از عوامل کلان اقتصاد کشور است، گفت: در بررسی وضعیت بازار مسکن ابتدا باید به ذات و ماهیت اقتصاد کشور توجه داشت، چرا که اقتصاد ایران یک اقتصاد تورمی است و پارامترهای مختلفی در شکل‌گیری آن نقش دارند.

وی با اشاره به عوامل اثرگذار بر بازار مسکن افزود: نظام بانکی، خلق نقدینگی و نرخ ارز به عنوان پیشرانه اصلی و هدایتگر بازار مسکن شناخته می‌شوند و همه این مؤلفه‌ها در کنار مجموعه‌ای از متغیرهای دیگر، جهت‌گیری بازار مسکن کشور را تعیین می‌کنند.

قربان‌نژاد اظهار کرد: به طور کلی دو نوع تورم در اقتصاد کشورها مطرح است؛ تورم ناشی از فشار هزینه که در نتیجه نوسانات قیمتی و تغییرات هزینه‌ها به وجود می‌آید و تورم در اثر افزایش تقاضا برای کالا یا خدمات در یک مقطع زمانی بروز کرده و موجب رشد قیمت‌ها می‌شود.

وی ادامه داد: تورم در بخش مسکن تورم در اثر افزایش تقاضا است و در بازه‌های زمانی مختلف، تحت تأثیر عواملی همچون رشد بازارهای موازی، نوسانات نرخ ارز و طلا و شرایط اقتصادی که امکان کسب سود در دیگر بازارها را فراهم می‌کند، شکل می‌گیرد و در نهایت سرمایه‌های سرریز شده از این بازارها به عنوان یک پناهگاه امن به سمت مسکن حرکت می‌کنند.

نٌرم‌شکنی در بازار مسکن؛ الگوهای گذشته دیگر پاسخگو نیستند

این کارشناس ارشد بازار مسکن تصریح کرد: هرچند بازار مسکن در ایران ذاتاً از الگوی دوره‌ای رونق و رکود پیروی می‌کند، اما در سال‌های اخیر شاهد نوعی «نُرم‌شکنی» در این روند بوده‌ایم و تغییرات رفتاری بازار به گونه‌ای بوده که الگوهای گذشته دیگر قابل اتکا نیستند.

وی با بیان اینکه ریسک‌های متعدد داخلی و خارجی موجب این تغییر الگو شده است، گفت: در سال‌های اخیر موضوعاتی همچون تحولات منطقه‌ای، ریسک‌های سیاسی و ورود متغیرهای مختلف با سرعت بالا به فضای اقتصادی کشور، ماهیت بازار مسکن را دگرگون کرده و پیش‌بینی آینده این بازار را دشوار ساخته است.

شرط تعادل در بازار مسکن؛ ثبات ارز و مهار تورم

قربان‌نژاد تاکید کرد: تا زمانی که ثبات نرخ ارز برقرار نشود و برای تورم دامنه و چارچوب مشخص تعریف نگردد، نمی‌توان انتظار داشت که بازار مسکن به تعادل برسد و همچنان شاهد آشفتگی و عدم قطعیت در این بخش خواهیم بود.

خانه‌دار شدن با درآمد متوسط در ایران سه دهه زمان می‌برد

وی با اشاره چالش‌های موجود در شاخص استطاعت خانوار برای خانه‌دار شدن گفت: در ادبیات علمی حوزه مسکن، شاخصی تحت عنوان «شاخص استطاعت» تعریف می‌شود که نشان می‌دهد یک خانواده با درآمد متوسط در یک کشور، چند سال طول می‌کشد تا بتواند صاحب خانه شود. بر اساس برآوردهای فعلی، این شاخص در ایران عددی بین حدود ۱۵ تا ۳۰ سال است که بسته به منطقه، سطح درآمد و قیمت مسکن متغیر است. به عبارت دیگر، یک خانواده اگر هیچ هزینه دیگری نداشته باشد و تمام درآمد خود را پس‌انداز کند، بین ۱۵ تا ۳۰ سال زمان نیاز دارد تا بتواند یک واحد ۷۰ تا ۸۰ متری خریداری کند. این شاخص بیانگر شکاف عمیق میان سطح درآمد عمومی جامعه و قیمت مسکن در کشور است.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: طرح‌هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن در دهه‌های گذشته راهکارهایی برای کاهش این فاصله بوده‌اند، اما امروز نیازمند پاسخ‌ها و راهکارهای تازه هستیم. کشورهای مختلف با اتخاذ سیاست‌های نوین توانسته‌اند قیمت‌ها را به ویژه در بخش اجاره کنترل کنند و ما نیز می‌توانیم از این تجربیات بهره ببریم.

وی ادامه داد: یکی از مهم‌ترین الزامات در این مسیر، طراحی برنامه‌های مشخص برای ورود واحدهای مسکونی تازه‌ساخت به بازار است. اگر سازندگان ملزم باشند پس از تکمیل واحدها، آنها را به فروش یا اجاره عرضه کنند و در کنار آن اهرم‌های مالیاتی و نظارتی به شکل تسهیلگر و نه مداخله‌گر فعال شود، می‌توان زمینه بازگشت رونق به بازار مسکن و ترغیب سرمایه‌گذاران را فراهم کرد.

نظارت دقیق مالی، پیش‌فروش را به ابزار توسعه مسکن بدل می‌کند

قربان‌نژاد با تأکید بر ماهیت تورمی اقتصاد ایران تصریح کرد: برای جذب سرمایه‌گذاران در بازار مسکن باید از ابزارهای متنوعی بهره گرفت. یکی از این ابزارها که در بسیاری از کشورها رایج است، سازوکار «پیش‌فروش» است. هرچند در گذشته به دلیل نوسانات شدید قیمتی، افزایش هزینه نهاده‌های ساختمانی و کمبود نقدینگی، پیش‌فروش با ریسک‌هایی همراه بود و گاهی سازندگان قادر به تأمین مالی پروژه‌ها نمی‌شدند، اما این موضوع راهکارهای قابل اجرا دارد.

وی گفت: در برخی کشورها حساب‌های گردشی تحت نظارت دولت یا نهادهای حاکمیتی ایجاد می‌شود که در آن تمامی منابع مالی مربوط به پروژه در یک حساب مشترک میان نهاد ناظر و سازنده تجمیع و هزینه‌های ساخت مستقیماً از آن پرداخت می‌شود. در پایان، مابه‌التفاوت منابع به عنوان سود سازنده محسوب می‌شود. این روش علاوه بر کاهش ریسک‌های مالی، اعتماد خریداران را افزایش داده و به جذب سرمایه کمک می‌کند.

این کارشناس ارشد بازار مسکن افزود: بسیاری از شرکت‌های ساختمانی هم‌اکنون نیز در حال استفاده از اهرم پیش‌فروش هستند و با ایجاد امکان پرداخت‌های بلندمدت، شرایطی فراهم می‌کنند تا خریداران ضمن بهره‌مندی از مزیت پرداخت تدریجی، از رشد قیمت مسکن در آینده نیز منتفع شوند.

وی با اشاره به ضرورت بهره‌گیری از ابزارهای نوین مالی برای تقویت نقدینگی در بازار مسکن گفت: فروش متری مسکن در بازار سرمایه و انتشار اوراق مرتبط از جمله ظرفیت‌های مهمی است که می‌تواند به تأمین مالی جمعی در حوزه ساخت‌وساز کمک کند.

قربان‌نژاد ادامه داد: سال گذشته بحث انتشار اوراق در بخش مسکن مطرح شد و این ابزار می‌توانست به عنوان تأمین مالی جمعی مورد استفاده قرار گیرد، اما تاکنون به مرحله اجرا نرسیده است. این روند نیازمند تعریف دقیق، ضوابط مشخص و فرهنگ‌سازی گسترده است. در برخی کشورها، ابزارهایی مانند توکنیزه کردن دارایی، استفاده از برخی رمزارزهای قانونی و حتی ایجاد کوین‌هایی به ازای هر متر مربع ملک به کار گرفته می‌شود و این کوین‌ها در بازار ثانویه قابل معامله هستند. این روش‌ها به طور مستقیم ضعف نقدشوندگی بازار مسکن را پوشش می‌دهند و امکان گردش سرمایه را افزایش می‌دهند.

وی یادآور شد: اصلی‌ترین مشکل بازار مسکن در ایران کاهش «پتانسیل نقدشوندگی» است. زمانی که سازندگان نتوانند به منابع مالی سریع و شفاف دسترسی داشته باشند، ناچار به استفاده از روش‌های پرریسک مانند پیش‌فروش می‌شوند که این امر در نهایت می‌تواند پروژه را با چالش‌های جدی مواجه سازد. اگر سازوکارهای نوین مالی به درستی راه‌اندازی شود، این مشکل تا حد زیادی برطرف خواهد شد.

این کارشناس ارشد بازار مسکن تأکید کرد: راه‌اندازی کامل ابزار فروش متری مسکن می‌تواند ظرفیت بسیار بزرگی برای جذب سرمایه‌های خرد ایجاد کند. در این روش، حتی مبالغ کوچک و سرمایه‌های پراکنده مردم می‌تواند مانند آجرهایی در ساخت یک ساختمان به کار گرفته شود و در نهایت منجر به تأمین مالی پروژه‌های بزرگ مسکونی شود.

به گفته وی، شکل‌گیری این ظرفیت در بازار مسکن نه تنها به افزایش نقدشوندگی کمک می‌کند، بلکه شرایط تأمین منابع پایدار برای سازندگان را نیز تسهیل خواهد کرد.

قربان‌نژاد با اشاره به پدیده مهاجرت معکوس مستأجران در پی افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها گفت: برای تحلیل این موضوع باید یک گام به عقب بازگردیم و به تحولات ساختاری دهه ۷۰ توجه کنیم؛ دوره‌ای که با صنعتی شدن کلان‌شهرها، موج گسترده‌ای از مهاجرت از شهرهای کوچک و حاشیه‌ای به مراکز بزرگ شهری شکل گرفت.

وی افزود: دلیل اصلی این مهاجرت، دسترسی به فرصت‌های شغلی بیشتر و درآمد بالاتر در کلان‌شهرها بود، اما اکنون با تغییر شرایط اقتصادی و رشد شدید هزینه‌های مسکن، پرسش مهمی در برابر سیاست‌گذاران قرار گرفته است که ضرورت بازنگری در شیوه تأمین مسکن کارمندان و اقشار متوسط را دوچندان می‌کند.

قربان‌نژاد اظهار کرد: در ساخت شهرک‌های کارمندی، کارگری یا پرسنلی باید کیفیت و دوام سازه‌ها در اولویت قرار گیرد. نباید به بهانه کاهش هزینه‌های اولیه، به ساخت مسکن با کیفیت پایین روی آورد، چرا که این اقدام طول عمر بنا را به شدت کاهش می‌دهد.

عمر مفید ساختمان‌های ایرانی یک‌پنجم استاندارد جهانی است

وی ادامه داد: در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، عمر مفید ساختمان‌ها به ۵۰، ۸۰ یا حتی ۱۰۰ سال می‌رسد، اما در ایران به دلیل کیفیت پایین ساخت و نبود برنامه منسجم، ساختمان‌ها پس از ۱۰ تا ۲۰ سال نیازمند بازسازی اساسی می‌شوند. این مسئله موجب هدررفت سرمایه ملی و تحمیل هزینه‌های مضاعف بر اقتصاد خانوار و دولت می‌شود.

این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به ضعف فرهنگ بازسازی و نوسازی در کشور تصریح کرد: در حالی که در کشورهای پیشرفته موضوع بازسازی به عنوان یک فرآیند نهادینه‌شده دنبال می‌شود، در ایران این فرهنگ هنوز به درستی جا نیفتاده است. سرمایه‌های ساختمانی پس از مدت کوتاهی فرسوده و تخریب می‌شوند و دوباره نیاز به صرف هزینه‌های سنگین برای ساخت‌وساز جدید ایجاد می‌شود.

قربان‌نژاد گفت: یکی از پاسخ‌های مؤثر به مسئله مهاجرت معکوس، ایجاد شهرک‌های کارمندی با کیفیت ساخت بالا و برنامه‌ریزی دقیق است. نمونه‌هایی مانند شهرک «نیروی هوایی» و شهرک «شهید شجاعی» در اتوبان افسریه که برای پرسنل نیروی هوایی ساخته شد، حرکت‌های درستی در این زمینه بود و می‌توانست به عنوان الگویی پایدار ادامه پیدا کند.

وی با اشاره به تنوع قیمت ساخت در مناطق مختلف کشور گفت: هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی بسته به موقعیت جغرافیایی، کیفیت مصالح، نوع تقاضا و حتی ارتفاع پروژه کاملاً متغیر است. به عنوان نمونه، در پروژه‌های نهضت ملی مسکن، قیمت ساخت از حدود ۱۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع آغاز می‌شود، اما این رقم بسته به شرایط، کیفیت و پیچیدگی پروژه می‌تواند بسیار متفاوت باشد.

این کارشناس ارشد بازار مسکن افزود: قیمت نهایی ساخت تحت تأثیر عواملی مانند بلندمرتبه یا کوتاه‌مرتبه بودن ساختمان، نوع سازه، استانداردهای اجرایی و مصالح به کار رفته قرار دارد و نمی‌توان یک نرخ ثابت برای همه پروژه‌ها اعلام کرد. بهبود کیفیت ساخت نیز راهکار پیچیده‌ای ندارد، اما مسئله اصلی نگرش حاکمیتی به مسکن است؛ اینکه آیا صرفاً به دنبال «ساخت» هستیم یا هدف، «ساخت استاندارد» است.

ساخت مسکن به هر قیمتی در شأن مردم نیست

قربان‌نژاد تأکید کرد: توسعه پایدار در بخش مسکن تنها با افزایش تیراژ ساخت تحقق نمی‌یابد، بلکه مستلزم رعایت اصول استانداردسازی است. صرف خانه‌دار کردن مردم بدون توجه به کیفیت، شأن ساکنان را تأمین نمی‌کند. مسکن مهم‌ترین بخش زندگی هر خانواده است و باید با رویکرد علمی و اجتماعی مناسب طراحی و اجرا شود.

این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به ضرورت حرکت به سمت فناوری‌های نوین ساخت گفت: استفاده از مصالح مرغوب، صنعتی‌سازی، سری‌سازی و یکپارچه‌سازی فرآیند ساخت از ملزومات امروز است. کشورهای مختلف پاسخ‌های روشنی به موضوع کنترل قیمت و کاهش هزینه‌های ساخت یافته‌اند و ایران نیز می‌تواند با بومی‌سازی این تجارب، ضمن مدیریت قیمت، کیفیت ساخت و استانداردهای زیست‌پذیری را ارتقا دهد.

وی در پایان تصریح کرد: ساخت مسکن به هر قیمتی و با هر نوع متریالی در شأن جامعه نیست، و حتی با اصول توسعه پایدار نیز همخوانی ندارد. مهم این است که نگرش سیاستگذاران و فعالان بخش مسکن از «کمیت‌گرایی» به «کیفیت‌گرایی» تغییر کند تا علاوه بر تأمین نیاز مسکن، امنیت، رفاه و منزلت اجتماعی ساکنان نیز تضمین شود، زیرا مسکن مهم‌ترین بخش زندگی هر خانواده است.

نوشته شکاف عمیق درآمد و مسکن؛ میانگین زمان خرید خانه در ایران به ۳۰ سال رسید اولین بار در پارسوماش خبر. پدیدار شد.

به گزارش پارسوماش خبر ، حبیب‌الله طاهرخانی معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی شامگاه سه‌شنبه ۱۱ شهریور در یک گفتگوی تلویزیونی با اشاره به عملکرد دولت چهاردهم در حوزه مسکن اظهار کرد: یکی از اصلی‌ترین مسئولیت‌های دولت‌ها، علاوه بر مداخله در تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد، کنترل شاخص‌های کلان اقتصادی است. شاخص‌های بخش مسکن بخشی از عملکرد وزارت راه و شهرسازی و بخشی دیگر از شرایط کلان اقتصادی و وضعیت اقتصاد خانوار تأثیر می‌پذیرد.

وی افزود: براساس آخرین آمار منتشر شده در سال ۱۴۰۳، پس از ۱۱ سال، پروانه‌های ساختمانی صادره توسط شهرداری‌ها از مرز ۵۰۰ هزار واحد گذشت و تنها در شهر تهران حدود ۵۷ هزار واحد مسکونی پروانه ساخت دریافت کرده است. امیدواریم این واحدها در سال جاری و سال آینده به بازار عرضه شود و به تعادل‌بخشی در بخش مسکن کمک کند.

طاهرخانی بیان کرد: یکی از شاخص‌های مهم در این حوزه، شاخص تورم اجاره مسکن است که به‌ویژه بر اقشار کم‌درآمد جامعه اثرگذار است. خوشبختانه این شاخص در ۶ ماه اخیر روندی نزولی داشته و از حدود ۴۲ درصد در سال ۱۴۰۲ به ۳۵.۷ درصد در تیرماه سال جاری رسیده است. البته این رقم همچنان تورم بالایی محسوب می‌شود و با توجه به سهم بالای مسکن در سبد هزینه خانوار، فشار زیادی به خانواده‌ها به‌ویژه اقشار ضعیف وارد می‌کند.

وی گفت: در بخش مسکن، تعداد خانوارهای کشور در حال حاضر ۲۷.۱ میلیون خانوار است، در حالی که موجودی واحدهای مسکونی در تصرف، بدون در نظر گرفتن خانه‌های خالی، ۲۶.۴ دهم درصدی برآورد می‌شود. این موضوع نشان می‌دهد که در حوزه مسکن با ناترازی حدود ۷۰۰ هزار واحدی مواجه هستیم.

۲.۵ میلیون خانه خالی در کشور

طاهرخانی افزود: البته این آمار بدون لحاظ واحدهای خالی است و اگر تعداد خانه‌های خالی به آن اضافه شود، شرایط متفاوت خواهد بود. آخرین آمارگیری در سال ۱۳۹۵ نشان می‌داد که حدود ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد؛ رقمی که نزدیک به ۱۰ درصد کل واحدهای مسکونی را شامل می‌شد که رقم بسیار بالا محسوب می‌شود.

وی گفت: سهم محدودی از خالی بودن مسکن در تمام اقتصادها برای تنظیم بازار طبیعی است، اما در ایران این میزان بیش از حد بالاست. پیش‌بینی می‌شود با سیاست‌گذاری‌های انجام‌شده، از جمله وضع مالیات بر خانه‌های خالی و همچنین فراهم‌سازی زیرساخت‌ها و امکانات لازم برای بهره‌برداری از این واحدها، بخش عمده‌ای از آن‌ها به تدریج به بازار عرضه شوند.

طاهرخانی افزود: امیدواریم تا سال ۱۴۰۵ با ورود این واحدها به چرخه مصرف، وضعیت بازار مسکن بهبود یافته و توازن بیشتری در عرضه و تقاضا ایجاد شود.

تعادل نسبی قیمت مسکن پس از یک‌سال و نیم نوسان شدید

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با اشاره به تحولات بازار مسکن اظهار کرد: پیش‌بینی ما این است که پس از افزایش قیمت‌های اخیر، بازار مسکن طی یک سال و پنج‌ماه گذشته از نظر رشد قیمتی به تعادل نسبی رسیده است.

مسکن دیگر ارزش سفته‌بازی و سرمایه‌ای ندارد

وی گفت: به نظر می‌رسد مسکن تا حدودی ارزش سرمایه‌ای و سفته‌بازی خود را از دست داده و فعالانی در این حوزه موفق خواهند بود که واحدهای قابل استطاعت برای اقشار مختلف تولید کنند. تجربه اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ در ساخت مساکن لوکس که به آمارهای عجیب سال ۱۳۹۵ منجر شد، نشان داد که دیگر تقاضای جدی برای چنین واحدهایی وجود ندارد و کاهش شدید قیمت‌ها در بخش مسکن لوکس نیز این موضوع را تأیید می‌کند.

طاهرخانی افزود: حوزه مسکن محرومان در همه اقتصادها حتی آزادترین نظام‌های بازار، دولت‌ها در این بخش مداخله می‌کنند و در ایران نیز این وظیفه در قالب برنامه هفتم توسعه و طرح مسکن حمایتی پیگیری می‌شود. هدف‌گذاری دولت ساخت یک‌ونیم میلیون واحد برای اقشار کم‌درآمد است که تمام آن در شورای عالی مسکن نیز مطرح شده است.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: هم‌اکنون حدود ۸۵۰ هزار واحد در قالب طرح نهضت ملی مسکن در دستور کار قرار دارد که بیش از ۶۰ هزار واحد آن افتتاح و تحویل شده و مابقی در دست اجرا است. از مجموع واحدهای در حال اجرا، حدود ۳۰۰ هزار واحد مربوط به دهک‌های یک تا چهار است.

طرح نهضت ملی مسکن عملکرد مطلوبی نداشته است

وی بیان کرد: این بخش مربوط به مسکن حمایتی در قالب نهضت ملی مسکن است؛ طرحی که از سال ۱۳۹۸ تعریف شده و تاکنون به دلیل مشکلات متعدد همچون سایر مداخلات دولتی، عملکرد مطلوبی نداشته است.

طاهرخانی افزود: این اقشار به دلیل وابستگی نظام تأمین مالی طرح ملی مسکن به تسهیلات بانکی و آورده متقاضی، در بسیاری از مقاطع امکان تکمیل آورده خود را ندارند و معمولاً یا از ادامه طرح انصراف می‌دهند یا به‌طور غیررسمی از چرخه خارج می‌شوند؛ اتفاقی که معمولاً در اغلب طرح‌های حمایتی ملکی برای اقشار کم‌درآمد رخ می‌دهد.

وی گفت: رویکرد اصلی وزارت راه و شهرسازی در این شرایط، جلوگیری از خروج این گروه‌ها است. بر همین اساس، مقرر شده است در صورت ناتوانی متقاضیان کم‌درآمد در پرداخت سهم خود، وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان جایگزین ورود کند و با پرداخت مطالبات پیمانکاران از طریق تهاتر اراضی، روند اجرای پروژه‌ها ادامه یابد.

طاهرخانی افزود: در این قالب، واحدها پس از تکمیل در قالب فروش اقساطی یا اجاره به شرط تملیک واگذار می‌شود. البته سهم آورده متقاضیان به‌طور کامل حذف نشده و حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد آورده توسط خود متقاضیان تأمین خواهد شد. این روند هم‌اکنون آغاز شده و در حال اجراست. تاکنون در چند استان این طرح آغاز شده و جلسات پایش هر دو هفته یک‌بار با مدیران استانی برگزار می‌شود.

۱.۹ میلیون خانوار مستأجر کم‌درآمد

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی تاکید کرد: جامعه هدف شامل حدود یک‌میلیون و ۹۰۰ هزار خانوار مستأجر در دهک‌ها است که تاکنون ۳۰۰ هزار واحد برای آنان در نظر گرفته شده است.

آغاز ساخت ۵۰ هزار واحد مسکن محرومان

وی ادامه داد: علاوه بر این، طرح ۵۰ هزار واحدی مسکن محرومان نیز با محوریت بنیاد مسکن، کمیته امداد، بهزیستی و سایر نهادهای حمایتی آغاز شده که حدود ۲۰ هزار واحد آن وارد فاز اجرایی شده است.

محدودیت تأمین زمین در شهرهای بزرگ

طاهرخانی با اشاره به برنامه‌های دولت برای تأمین مسکن در شهرهای بزرگ و اقشار کم‌درآمد اظهار کرد: یکی از چالش‌های اصلی در شهرهای بزرگ، محدودیت تأمین زمین است. تجربه جهانی نشان می‌دهد که خلأ موجود در نظام برنامه‌ریزی مسکن، ناشی از تمرکز دولت‌ها بر مساکن ملکی بوده و نتوانسته بخش قابل‌توجهی از جامعه هدف را تحت پوشش قرار دهد.

آغاز ساخت ۳۰ هزار واحد مسکن استیجاری برای زوج‌های جوان

وی گفت: در این راستا، شورای عالی مسکن مصوب کرده است که امسال ساخت ۳۰ هزار واحد مسکونی در قالب مسکن استیجاری عمومی آغاز شود. این واحدها با یارانه برای زوج‌های جوان تازه‌ازدواج‌کرده در دهک‌های پایین درآمدی تخصیص خواهد یافت و در دوره‌ای چهار تا پنج ساله سکونت در این واحدها، امکان جابه‌جایی به سایر گروه‌ها فراهم خواهد شد. مدیریت اولیه این پروژه بر عهده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است و برنامه‌ریزی آینده، فراهم کردن امکان ورود بخش خصوصی با ارائه زمین‌های اجاره بلندمدت یا با قیمت مناسب در شهرهای بزرگ است.

طاهرخانی افزود: برای مناطق متوسط و پایین شهر نیز امکان تملک و بهره‌برداری از مجموعه‌های ساختمانی آماده فراهم شده و همکاری میان بنیاد مسکن و سازمان ملی زمین و مسکن ادامه دارد. هدف‌گذاری امسال شامل آغاز تملک واحدهای آماده از بخش خصوصی و شروع عملیات اجرایی برای حدود ۳۰ هزار واحد است.

وی ادامه داد: در شهرهای کوچک و روستاها، تأمین زمین آسان‌تر است و هزینه تمام‌شده ساخت پایین‌تر، به‌ویژه برای واحدهای یک‌طبقه با تراکم کم، که در حال حاضر بنیاد مسکن آن‌ها را برنامه‌ریزی می‌کند.

ساخت مسکن کارگری آغاز شد

طاهرخانی با اشاره به تأمین مسکن کارگران گفت: صنایع بزرگ در گذشته سابقه تأمین مسکن کارگری داشته‌اند، اما این بخش فراموش شده بود. اکنون با تفاهم با وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و شهرک‌های صنعتی، زمین تأمین و ساخت مسکن کارگری سازمانی آغاز شده است. این واحدها می‌توانند هم به بازار اجاره کمک کنند و هم زمینه مالکیت برای کارگران را فراهم آورند.

وی گفت: علاوه بر این، برنامه‌های مسکن سازمانی برای نیروهای مسلح، به‌ویژه نیروی انتظامی، در حال اجرا است. کارکنان این بخش اغلب مستأجر کلان‌شهرها هستند و دسترسی به مسکن برای آنها محدود است. بر اساس برنامه هفتم توسعه، تأمین زمین و منابع مالی این واحدها بر عهده دولت و بخش عمومی است و فرایند ساخت و تبدیل کاربری زمین‌ها آغاز شده است.

طاهرخانی تأکید کرد: این اقدامات در حوزه مسکن استیجاری، کارگری و سازمانی با هدف حمایت از اقشار کم‌درآمد و متوسط و مدیریت بازار اجاره در کلان‌شهرها دنبال می‌شود و امیدواریم روند اجرا به‌طور مستمر ادامه یابد.

وی با اشاره به سیاست‌های دولت در حوزه تأمین زمین و کنترل بازار اجاره گفت: یکی از رویکردهای اصلی، آماده‌سازی زمین‌های واگذار شده است، زیرا در گذشته مقاطعی زمین بدون زیرساخت مناسب در اختیار متقاضیان قرار می‌گرفت، به‌ویژه در شهرهای کوچک و متوسط. هدف این است که زمین با زیرساخت کامل در اختیار واجدین شرایط قرار گیرد تا روند ساخت و ساز آن‌ها تسهیل شود.

این مقام مسئول افزود: بازار مسکن ایران ۹۵ درصد در انحصار بخش خصوصی بوده و دولت‌ها تجربه محدودی در مداخله مستقیم در ساخت و ساز داشته‌اند؛ زیرا مداخله مستقیم معمولاً روند ساخت را کند کرده و هزینه‌ها را افزایش می‌دهد. این سیاست برای شهرهای کوچک، متوسط و روستاها همچنان پیگیری خواهد شد.

پرداخت وام ودیعه مسکن به ۱۳۰ هزار واحد

طاهرخانی با اشاره به سیاست ودیعه مسکن گفت: این سیاست که همزمان با کرونا آغاز شد، برای حمایت از مستأجران در برابر تورم و جلوگیری از جابجایی ناخواسته آنان بوده است. امسال شورای عالی مسکن سقف پرداخت ودیعه از طریق سیستم بانکی را تا ۲۰۰ همت تصویب کرد و تاکنون حدود ۱۳۰ هزار واحد توسط بانک‌ها پرداخت شده است. در تهران میزان ودیعه مسکن ۲۷۵ میلیون تومان بوده و این پرداخت‌ها به قرارداد اجاره بارگذاری و ارزیابی می‌شود.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: تاکنون حدود ۵۰۰ هزار نفر برای دریافت ودیعه ثبت‌نام کرده‌اند و ۱۳۰ هزار نفر از وام ودیعه مسکن بهره‌مند شده‌اند.

تجربه جهانی؛ دولت‌ها با ۲۰ درصد مسکن استیجاری بازار را مدیریت می‌کنند

طاهرخانی با اشاره کنترل بازار اجاره‌بها گفت: براساس تجربه جهان، دولت‌ها حدود ۲۰ درصد مسکن استیجاری را در اختیار دارند و با سیاست‌گذاری و قیمت‌گذاری می‌توانند بازار را مدیریت کنند. در ایران، دولت مالک بخش قابل‌توجهی از مسکن نیست و ابزارهای کنترلی محدود است.

وی افزود: با وجود تمام محدودیت‌ها، مشارکت مردم در بازار مسکن گسترده است و بخش عمده فعالیت‌ها توسط خانوارهای معمولی انجام می‌شود. راهکار اصلی مدیریت بازار، توسعه مسکن عمومی و استیجاری است تا دولت بتواند با قدرت مداخله مناسب، اقشار مختلف جامعه را تحت پوشش قرار دهد.

مسیر کنترل قیمت مسکن دولتی ۱۰ سال طول می‌کشد

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: رسیدن به وضعیتی که دولت بتواند سهم قابل‌توجهی از مسکن عمومی در اختیار داشته باشد و در قیمت‌ها اثرگذار باشد، فرایندی ۵ تا ۱۰ ساله خواهد داشت و نیازمند استمرار سیاست‌ها است.

وی افزود: هم‌اکنون وزارت راه و شهرسازی از طریق مولدسازی دارایی‌های خود و همکاری با سایر نهادها و سازمان‌ها، در تلاش برای تأمین زمین است. با این حال، محدودیت‌های جدی در کلان‌شهرها و برخی استان‌ها با توپوگرافی دشوار مانند کردستان و لرستان وجود دارد. بخش عمده اراضی قابل توسعه در شمال کشور و زمین‌های درجه یک کشاورزی یا باغات هستند که هزینه توسعه شهری را افزایش می‌دهد.

ادعای کمبود زمین صحت ندارد

طاهرخانی در واکنش به انتشار برخی اخبار درباره احتکار زمین توسط سازمان ملی زمین و مسکن گفت: این موضوع صحیح نیست و بخش عمده اراضی سازمان مربوط به محدوده و حریم قانونی شهرها است. بسیاری از این اراضی، مانند ارتفاعات بالای ۱۸۰۰ متر در تهران یا اراضی ملی در حریم امامزاده داوود، قابلیت ساخت مسکونی ندارند و نیازمند طی فرایندهای قانونی برای کاربری شهری هستند.

وی تأکید کرد: مشکلات تأمین زمین در برخی شهرها به دلایل قانونی و تاریخی است؛ به‌عنوان مثال، اراضی حریم شهرها که در گذشته برای توسعه صنایع، آرامستان‌ها، کشتارگاه‌ها یا حمل‌ونقل اختصاص یافته، امکان توسعه مسکونی ندارد. بنابراین ادعای کمبود زمین یا احتکار صحیح نیست، هرچند محدودیت‌های توسعه در کلان‌شهرها و مناطق با توپوگرافی دشوار وجود دارد.

طاهرخانی تصریح کرد: وزارت راه و شهرسازی زمین در اختیار دارد، اما برای توسعه مسکن دولتی و عمومی، نیازمند پیگیری مداوم، اصلاح قوانین و همکاری دستگاه‌های مختلف هستیم تا زمین‌های مناسب با کاربری مسکونی در اختیار پروژه‌ها قرار گیرد.

۸۵۰ هزار نفر واجد شرایط نهضت ملی مسکن بودند

وی با اشاره به روند اجرای نهضت ملی مسکن اظهار کرد: طرح نهضت ملی مسکن از سال ۱۳۹۸ تحت عنوان طرح اقدام ملی آغاز شد و سپس تحت عنوان نهضت ملی مسکن ادامه یافت. تاکنون تعداد قابل توجهی از متقاضیان ثبت‌نام کرده‌اند که پس از بررسی شرایط، ۸۵۰ هزار نفر واجد شرایط شده و به سیستم بانکی معرفی شده‌اند. این افراد عموماً ۴۰ میلیون تومان به عنوان آورده اولیه واریز کرده‌اند.

۱۴۰ هزار واحد در مرحله اتمام سفت‌کاری

طاهرخانی افزود: از این ۸۵۰ هزار واحد، تاکنون حدود ۷۳۰ هزار واحد پروانه ساختمانی دریافت کرده و نزدیک به ۶۵۰ هزار واحد عملیات اجرایی آن آغاز شده است. از این تعداد، ۱۱۰ هزار واحد در یک سال اخیر شروع شده و در مراحل مختلف ساخت قرار دارد. همچنین، حدود ۱۴۰ هزار واحد در مرحله اتمام سفت‌کاری است و پیش‌بینی می‌کنیم بخش عمده این واحدها تا پایان سال تحویل متقاضیان شود.

صدور ۲۳۰ هزار پروانه ساختمانی طی یک سال اخیر

معاون وزیر راه و شهرسازی با تأکید بر جدیت دولت در اجرای پروژه‌های ساختمانی گفت: تأمین زمین و رفع مشکلات الحاقی کار بسیار دشواری است، اما شروع دولت جدید باعث افزایش چشمگیر پروانه‌های ساختمانی شده است؛ از ابتدای دولت چهاردهم، حدود ۲۳۰ هزار پروانه صادر شده که نشان‌دهنده جدیت تمام عیار در پیشبرد پروژه‌ها است.

وی ادامه داد: در حوزه تأمین مالی پروژه‌ها، بخشی از منابع به آورده متقاضیان مربوط است و بخش دیگر از طریق سیستم تسهیلات بانکی تأمین می‌شود. البته در سال‌های ابتدایی، برخی بانک‌ها همکاری کافی نداشتند و عملاً بار اصلی بر دوش بانک مسکن بود، اما اخیراً ورود بانک‌های خصوصی نیز بهتر شده است.

اتصال ۴۸۳ هزار واحد نهضت ملی مسکن به سیستم تسهیلات بانکی

وی افزود: از مجموع ۸۵۰ هزار واحد تعهدشده در نهضت ملی مسکن، تاکنون ۴۸۳ هزار واحد به سیستم تسهیلات متصل شده و بخش عمده پروژه‌ها با اتکای آورده مردم در حال پیشرفت است. مردم گاهی گلایه می‌کنند که روند پرداخت‌ها طولانی شده است، اما این به دلیل تأخیر در ورود تسهیلات بانک‌ها بوده است. رئیس جمهور در اولین جلسه شورای عالی مسکن تاکید کردند بانک مرکزی، بانک‌ها را پای کار بیاورد تا تسهیلات طرح‌های ملی مسکن متنوع و مؤثر شود.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با اشاره به به برنامه هفتم توسعه بیان کرد: شاخص برنامه هفتم، ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی است. این برنامه شامل ۵ طبقه مختلف برای تأمین مسکن است.

۱۱ هزار همت برای تحقق کامل برنامه هفتم

وی تصریح کرد: راهکار اصلی تحقق برنامه هفتم، تأمین منابع مالی است. به طور مثال برای تحقق ۸۵۰ هزار واحد حوزه حمایتی، حدود ۲۰۰۰ همت منابع مورد نیاز است و تحقق کامل برنامه هفتم توسعه نیازمند ۱۰ تا ۱۱ هزار همت منابع خواهد بود.

طاهرخانی بیان کرد: از ابتدای سال تا کنون، در مجموع حدود ۶۶۰ هزار واحد مسکونی عرضه شده که بخش عمده آن توسط بخش خصوصی بوده و حدود ۱۶۰ هزار واحد نیز در بخش مسکن روستایی عرضه شده است. سیاست پایداری ما در بخش مسکن روستایی شامل نوسازی بافت فرسوده از سال ۱۳۸۳ تاکنون بوده و امسال نیز ۲۲۰ هزار واحد با وام ۵ درصدی ۴۰۰ میلیون تومانی تأمین شده است.

نوسازی و مقاوم‌سازی ۶۰ درصدی مسکن‌های روستایی

وی افزود: تا کنون نزدیک ۶۰ درصد روستاهای کشور نوسازی و مقاوم‌سازی شده‌اند، این اقدام به خصوص در برابر بلایای طبیعی اهمیت دارد. بخشی از واحدهای عرضه شده در قالب بافت فرسوده و بخشی نیز در قالب مسکن حمایتی است. پاشنه آشیل اجرای برنامه هفتم تأمین مالی است و شرایط اقتصاد کلان و درآمد خانوارها اثر مستقیم بر روند پروژه‌ها دارد.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در پایان با اشاره سامانه املاک و اسکان گفت: خوشبختانه سامانه با اتصال خدمات متنوع، اقبال زیادی یافته و هم‌اکنون حدود ۸۰ هزار خوداظهاری روزانه در آن ثبت می‌شود.

نوشته ناترازی ۷۰۰هزار واحدی در حوزه مسکن؛ توجه دولت به ۲.۵ میلیون خانه خالی اولین بار در پارسوماش خبر. پدیدار شد.